Par Julien Berthou · Publié le 16 octobre 2026

Un viager sans rente : aussi appelé bouquet sec : se calcule en déduisant la valeur du droit d’occupation du vendeur à la valeur vénale libre du bien. Le résultat forme un bouquet unique, versé le jour de la signature chez le notaire, sans aucune mensualité ensuite. Ce montage séduit de plus en plus d’acheteurs en 2026 pour sa lisibilité financière totale dès le premier jour.

Viager occupé sans rente : de quoi parle-t-on exactement ?

Le viager occupé est une vente immobilière dans laquelle le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien tout en conservant le droit d’y vivre jusqu’à son décès. Dans la formule classique, ce maintien dans les lieux est compensé par une rente viagère mensuelle. Mais il existe une variante : le viager occupé sans rente, où l’acheteur verse un bouquet en une seule fois au moment de la vente, sans rien devoir ensuite.

On distingue deux grandes formes de viager sans rente. La première est le viager occupé bouquet sec : le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès, l’acheteur ne verse rien au-delà du bouquet initial. La seconde est le viager libre sans rente : le bien est vendu libre d’occupation, l’acheteur entre immédiatement dans les lieux, mais le prix intègre une décote viagère liée à l’aléa sur la durée de vie du vendeur.

Ce montage attire des profils bien distincts. Côté vendeur, il convient à une personne qui n’a pas besoin d’un complément de revenu mensuel mais qui cherche à libérer du capital : pour financer des travaux d’adaptation, aider ses enfants ou sécuriser une trésorerie. Côté acheteur, l’absence de rente élimine l’incertitude financière liée à la longévité du vendeur, qui reste le principal aléa d’un viager classique.

Comment calculer le prix d’un viager sans rente, étape par étape ?

Le calcul repose sur trois éléments fondamentaux : la valeur vénale libre du bien, la valeur du droit d’occupation et l’espérance de vie du vendeur. Voici la méthode dans l’ordre.

1. Estimer la valeur vénale libre : c’est le prix auquel le bien se vendrait normalement sur le marché, sans occupant. Cette estimation s’appuie sur une comparaison avec des ventes récentes dans le secteur.
2. Fixer la valeur locative annuelle : il s’agit du loyer théorique que le bien génèrerait s’il était mis en location. Pour un appartement loué 800 € par mois, la valeur locative annuelle est de 9 600 €.
3. Calculer la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) : on applique 60 % de la valeur locative annuelle (la part correspondant au droit d’habitation seul), puis on capitalise ce montant sur l’espérance de vie du vendeur avec un taux d’actualisation.
4. Déterminer l’espérance de vie : on s’appuie sur les tables de mortalité de l’INSEE ou les barèmes notariaux. En 2026, l’espérance de vie d’une femme de 75 ans est d’environ 14 ans, celle d’un homme du même âge d’environ 11 ans.
5. Appliquer le taux de capitalisation : ce taux, généralement compris entre 3 % et 5 %, actualise les loyers futurs que le vendeur « consomme » en restant dans les lieux. Un taux plus élevé réduit la valeur du DUH.
6. Calculer le bouquet : bouquet = valeur vénale libre − valeur du DUH. En viager sans rente, ce bouquet est le seul et unique prix payé par l’acheteur.

Le taux de capitalisation est la variable la plus sensible de tout le calcul. À mon sens, une différence d’un seul point entre 3 % et 4 % peut faire varier le DUH de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur un bien de valeur moyenne. Mieux vaut confier ce paramètre à un notaire ou à un expert viager plutôt que de se fier uniquement à un simulateur en ligne.

Pour les questions de charges et de travaux qui surgissent souvent après la signature, notre page répartition des charges en viager occupé détaille les règles selon que le vendeur conserve ou non le droit d’usage : les règles diffèrent sensiblement d’un cas à l’autre.

Avantages et limites selon votre profil

Pour l’acheteur, le principal atout du viager sans rente est la visibilité totale du coût dès le départ. Pas de rente à verser pendant 15 ou 20 ans, pas d’aléa sur la longévité du vendeur qui viendrait alourdir la facture. Le budget est figé dès le premier jour, ce qui facilite le pilotage financier d’un investissement immobilier.

En revanche, le bouquet d’un viager sans rente est mécaniquement plus élevé qu’un bouquet accompagné d’une rente, puisqu’il doit couvrir l’intégralité de la contrepartie financière. L’acheteur mobilise davantage de capital au départ, ce qui limite l’effet de levier. Sur un marché où les conditions d’emprunt restent contraignantes en 2026, financer un bouquet sec avec un crédit reste complexe : peu d’établissements bancaires acceptent de financer ce type d’achat, et ceux qui le font exigent des garanties solides.

Côté vendeur, la formule bouquet sec convient quand les besoins sont ponctuels et non récurrents. Une personne qui a besoin d’un revenu complémentaire chaque mois préférera un viager avec rente mensuelle. Une personne qui cherche à transmettre du capital ou à couvrir une dépense précise trouvera dans le bouquet sec une réponse directe à son besoin.

• Acheteur : budget maîtrisé, pas d’aléa sur la durée, mais capital immobilisé dès le départ.
• Vendeur actif : idéal pour un besoin ponctuel de liquidités, pas adapté à un besoin de revenus réguliers.
• Viager sur deux têtes : le DUH s’allonge car il se calcule sur l’espérance de vie du survivant : le bouquet diminue en conséquence.

Questions fréquentes

Quel est le tableau de calcul pour un viager libre ?

Dans un viager libre, il n’y a pas de droit d’occupation à déduire : le bien est cédé immédiatement libre. Le tableau de calcul part de la valeur vénale, à laquelle on applique une décote viagère pondérée par l’espérance de vie du vendeur et un taux d’actualisation. Le notaire établit en général un tableau récapitulatif avec la valeur libre, le coefficient de décote et le montant final du bouquet ou de la rente selon la répartition retenue par les parties.

Comment calculer gratuitement le montant d’un viager occupé ?

Plusieurs simulateurs en ligne permettent une première estimation gratuite en renseignant la valeur vénale du bien, l’âge du vendeur et le loyer de référence. Ces outils donnent un ordre de grandeur utile, mais ne remplacent pas une évaluation notariale : le taux de capitalisation et la valeur locative retenue varient selon les professionnels et font évoluer le résultat de façon significative d’une simulation à l’autre.

Comment calculer le prix d’un bien en viager ?

Le prix d’un bien en viager se détermine en trois temps : estimer la valeur vénale libre, calculer la valeur du droit d’usage et d’habitation en capitalisant la valeur locative sur l’espérance de vie du vendeur, puis répartir la différence entre bouquet et rente selon les souhaits des deux parties. En viager sans rente, la totalité de cette différence forme le bouquet unique versé à la signature.

Comment est calculé le prix d’un viager libre ?

Pour un viager libre, la valeur vénale est prise en totalité puisqu’aucun occupant ne reste dans les lieux. On lui applique une décote viagère calculée à partir de l’espérance de vie du vendeur et d’un taux d’actualisation : plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante car l’incertitude sur la durée est grande. Le notaire formalise ce calcul dans l’acte de vente, en précisant la répartition bouquet et rente ou, en cas de viager libre sans rente, le montant du bouquet unique.